豈是耕地紅線推漲房價

2009年第26期

文/唐敏

6月25日是第19個“全國土地日”，今年的宣傳主題為“保障科學發(fā)展，保護耕地紅線”。

不料，綜合應用了人口、土地、農業(yè)、經濟、環(huán)境等多學科研究成果，在科學分析測算基礎上制定的18億畝耕地紅線目標，最近卻被冠上了“推漲了房價”的惡名。

針對此說法，國土資源部副部長鹿心社近日在公開場合明確回應，根據對東部、中部、西部不同類型620個房地產開發(fā)項目的系統(tǒng)調查，結果顯示，目前我國地價平均占房價的比例為23.2％，低于歐美及亞洲近鄰。

地價是組成房價的重要因素之一，但并不是決定因素。雖然一般狀況下，一個國家或者地區(qū)的土地資源越緊缺，地價占房價的比例就越高，但排除投機等人為因素，決定房價的根本因素是供求關系。

我國的地價占房價的比例不但低于土地資源緊張的日本（比例為60%～75%），也低于土地資源豐富的國家（如美國、加拿大，分別為28%、24%）。

城鎮(zhèn)化過程總是伴隨著人口和經濟的集聚，大城市地區(qū)特別是中心城區(qū)的房地產供應也總是稀缺的，其稀缺程度隨著集聚的增大而提高。與此同時，有效需求隨著城市經濟發(fā)展不斷擴大，在供應減少和需求擴大的合力作用下，房地產價格會趨于上升。當供應或需求任何一方發(fā)生變化時，都會導致價格波動。例如，前一時期國內外許多城市房價下降，其根本原因就是經濟衰退導致需求不足。

另一方面，我國并沒有因為保護耕地而減少必要的房地產用地供應，將房地產價格攀升歸咎于實行嚴格的耕地保護是站不住腳的。

雖然中國的地價占房價的比例低于歐美及亞洲近鄰，但作為稀缺性資源，土地供應量的多少勢必影響到價格的走勢，而地方財政由于存在對土地財政過分依賴的關系，一些地方政府不同程度存在著限制土地供應與積極征收高價土地出讓金的強烈沖動，這勢必影響到地價的高低。

但是，這種一定時間、一定范圍內的土地供應的變化所造成的地價波動變化，并不是由于“保護耕地紅線”造成的。

當前，全球金融危機大潮仍沒有退去，國內保增長、擴內需形勢嚴峻，4萬億元擴內需項目的建設正逐漸推開。守住“18億畝耕地紅線”正面臨著發(fā)展用地的巨大壓力，在這樣特殊的背景下，實行最嚴格的耕地保護制度和最嚴格的節(jié)約用地制度，考驗著各級各地為政者的執(zhí)政能力和水平。如果動搖“18億畝耕地紅線”，將犯下不可改正的歷史性錯誤。

投資樓市或為“博傻”

2009年第26期

文/健君

上半年各地房地產市場出現的不同程度反彈，正在成為經濟“回暖”的證據之一。國家統(tǒng)計局數據顯示，1—5月，全國商品房銷售面積同比增長25.5%，其中，商品住宅銷售面積增長26.7%；商品房銷售額同比增長45.3%，其中，商品住宅銷售額增長49.0%。

遺憾的是，來自樓市實際的情況反映，銷售上異軍突起的高增長并非那么正面。3月份以來，因為對資產價格上漲預期以及對通貨膨脹的擔心，加上信貸極為寬松，不少資金進入地產市場投資，投資性需求持續(xù)增加，大有壓倒消費性需求的架勢。

中房指數系統(tǒng)的數據顯示，4月份全國各地高端住宅銷量激增，深圳的別墅銷售較去年同期增長了654.55%，上海別墅銷售與供應比已達1.59:1，意味著投資性需求空前高漲。同時，企業(yè)買地熱情明顯高漲，4月以來各地出現高溢價土地，京、滬、深、津等城市均出現溢價成交土地，與去年底各地地塊流標的景象形成鮮明對比。

近日，剛剛完成一地塊投資的某國內大型企業(yè)老總在交流中向筆者透露了此中玄機，目前大額投資房地產市場的主要是私營業(yè)主和各行各業(yè)的高管，他們對經濟形勢都很敏感，現在信貸環(huán)境格外寬松，尤其擔憂通貨膨脹，而在實體經濟仍起色不大的背景下，國內核心城市的樓市正好成為其安排閑置資金的“避風港”。

于是，房地產市場今年迅速升溫的景象變得“合情合理”。然而，危險也在其中。最近房價持續(xù)上漲，已經開始接近2007年的歷史高度，租金卻比最高時下降了20%～30%。這種越來越嚴重的背離強烈暗示，樓市泡沫跡象已顯。

上周，世界銀行調高中國今年GDP增速至7.2%，鼓舞了更多人對中國經濟“已經回暖”甚至“復蘇”的情緒，也鼓舞了更多企業(yè)將自有資金和長期信貸資金轉入樓市“保值增值”甚至投機。

這似乎是一次聰明的“下注”。問題是，目前資產市場的春天并沒有“染綠”實體經濟，相反全球范圍內實體經濟的衰退仍然在繼續(xù)，中國活躍的內需大部分仍然來自投資而非消費，也注定當前所謂“回暖”的局面還有待進一步觀察。

如此情況下，大量資金“一窩蜂”進入房地產市場開辟投資“新戰(zhàn)場”，最后的結局可能不是“好風憑借力，送我上青云”，而是一場“擊鼓傳花”式的“博傻”游戲。在經濟時局仍然難以廓清的背景下，無論是企業(yè)，還是個人，都應更理性地“持家”。

非法經營“原始股”危險

2009年第26期

文/李京華

據權威信息，2007年至2009年4月，北京市檢察機關共審查起訴非法經營非上市公司股權（俗稱“原始股’）案件17起，此類犯罪嚴重破壞市場經濟秩序，應加大依法打擊的力度。

非法經營“原始股”的證券投資咨詢公司、股權轉讓咨詢公司、股權經紀公司等股權交易中介公司，為逃避國家證券監(jiān)管部門的監(jiān)管，不向國家證券監(jiān)管部門申請，不進行相關材料的備案，擅自代理銷售未上市公司股權，非法經營數額20余億元。

此類“原始股”犯罪大致分為五個步驟：第一步，以倒賣原始股為目的成立公司。第二步，到外地股權托管中心調查是否有未上市公司的股權轉讓情況，或者通過中間人從外地公司獲取股權轉讓的信息，與股權轉讓人取得聯(lián)系，取得股權轉讓人的同意或授權，并以低價確定轉讓價格。第三步，招聘業(yè)務員，對業(yè)務員進行“洗腦”培訓，并以“內部價”出售給業(yè)務員一定數量股份，同時用“提成”誘導業(yè)務員，讓其親屬朋友購買，多賣多提成。第四步，業(yè)務員對經營的原始股進行“即將上市”、“高額回報”、“保值增值”等虛假宣傳，引誘公眾參與投資。第五步，按商定的價格從客戶購買的原始股款項中給原始股轉讓人或中間機構（人）返款，再把客戶資料、認購股數等發(fā)給原始股轉讓人或中間機構（人）辦理過戶手續(xù)，最后將股權轉讓協(xié)議、股權持有卡等材料郵寄回來并交給購買人換取收據。

不難看出，經營“原始股”犯罪手段具有較強的欺騙性、迷惑性。分析該類犯罪頻發(fā)的原因，主要為：未上市股權交易法律規(guī)范不健全。目前，我國公司法、證券法等規(guī)定較為簡單籠統(tǒng)，對未上市公司股權交易的交易流程、交易規(guī)則、交易限制條件、監(jiān)督管理以及法律責任等都沒有詳細規(guī)定，不能有效保障未上市公司股權交易的安全。

對股權托管中心和中介公司缺乏監(jiān)管。不具備經營證券業(yè)務資質的公司犯罪行為時有發(fā)生。股權托管中心和中介公司對股權交易只進行形式審查，只負責辦理股權轉讓手續(xù)，不負責審查監(jiān)督未上市公司的經營情況，也不向購買者提供任何資料信息。

對中介公司非法經營活動監(jiān)管打擊力度不夠。17起案件中的涉案中介都是以犯罪為目的成立的公司，這些非法中介公司在工商部門登記注冊的經營范圍均不包括經營股權業(yè)務，也沒有經證券監(jiān)管部門授權。

因此，健全未上市公司股權交易的法律法規(guī)，強化對股權托管中心和中介公司的依法監(jiān)管度，依法打擊中介公司非法經營活動，已是刻不容緩。

“海歸”從政亟需接口

2009年第26期

文/董學清

吸引、選拔海外高層次人才歸國從政，是我國人才戰(zhàn)略的一項重要工作。當前，有的海外高層次人才回國后已經走上中央和地方的領導崗位。但是，由于缺少體制“接口”、缺乏制度保障和認識不到位等原因，海外高層次人才回國從政仍存諸多阻力。

近年來各地普遍加強了引進海外高層次人才的工作，但引進的基本是科技人才，包括科學家、技術專家、企業(yè)家等，充實到干部隊伍的較少。

海外高層次人才回國從政，主要存在以下制約因素：

一是政策所限導致“進口”不暢。當前的干部選拔制度在“體制內”和“體制外”砌起一道無形的墻，擋住許多“體制外”的“海歸”進入干部隊伍。幾年前，有城市面向全國招聘副局級干部和高級企管人員，雖然宣傳“優(yōu)先考慮海歸”，但有附加條件，“申請者需有擔任正處級干部滿1年或副處級滿4年的工作經驗”。一些“海歸”因為沒有“體制內”的從政經歷只能選擇放棄。

二是吸引海外高層次人才從政缺乏制度保障。各地吸引“海歸”從政的做法不平衡，基本取決于當地“一把手”的眼光、胸懷和魄力，缺乏統(tǒng)一的制度安排。人為因素導致一些地方的從政“海歸”隨當地“一把手”的任免而去留的現象較多。培養(yǎng)和生成機制不完善，也是一些從政“海歸”中的優(yōu)秀分子無法從干部隊伍中脫穎而出的主要原因。

三是一些地方領導對高層次海外人才的作用認識不足，在使用上有顧慮。有些地方領導和組織部門認為，海外人才不了解中國國情，很難有作為。還有些領導認為“海歸”會占用有限的升職名額，影響當地干部的情緒。

把吸引海外高層次人才回國從政作為一項戰(zhàn)略性任務，疏通“海歸”回國從政的渠道，建立健全科學的選拔、培養(yǎng)及流動機制，需要從三方面推進：

把吸引“海歸”進入干部隊伍作為一項戰(zhàn)略工程來抓。隨著全球化進程的不斷加快，對外交往和競爭都需要一批政治堅定，具有國際視野、戰(zhàn)略思維的海外高層次人才充實干部隊伍。有關部門應當從體制機制上暢通“海歸”回國從政渠道，出臺具體規(guī)劃和措施。

由組織和人事部門牽頭，其他相關職能部門參與，在吸引高層次留學人員回國從政上統(tǒng)籌協(xié)調，形成合力。

建立健全“海歸”從政的選拔、培養(yǎng)機制。海外高層次人才回國從政，需要一個不斷培養(yǎng)的過程?？煽紤]實行“軟著陸”政策，為其提供一段時間的過渡期，也方便對其表現進一步觀察，同時為其提供寬松的成長環(huán)境，健全優(yōu)勝劣汰機制。