——房地產(chǎn)調(diào)控如何堅持

　　2012年4月，一年一度的北京春季房地產(chǎn)展示交易會在北京國貿(mào)中心舉行。相同位置的樓盤大多較2011年有明顯的降價，不少房企還紛紛推出特價房、團購房、低價房，折扣力度、優(yōu)惠幅度均超過往年。然而，面對開發(fā)商的“熱情”，大多數(shù)意向購房者的反應卻很“冷淡”，觀望者多，簽約量少。

　　北京春季房展會素有“樓市風向標”之稱。本屆展會的行情，一方面反映出房價在強力調(diào)控下正向合理價位回歸，同時也折射出人們對進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的關注與期待。一段時期以來，調(diào)控政策接連出臺，到底成效如何？市場調(diào)整是否到位？2012年調(diào)控會不會放松或者轉(zhuǎn)向？怎樣才能更好地解決群眾住房問題、實現(xiàn)住有所居？對于這些疑問，社會各界十分關心。

    ◎ 房地產(chǎn)調(diào)控成效怎么看

　　2009年第二季度以來，房價迅速回升并大幅上漲。面對嚴峻形勢，國家先后出臺了“國十一條”、“新國十條”等一系列政策措施。加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，密度大、力度強。

　　2011年，調(diào)控措施進一步細化，調(diào)控工作持續(xù)深入。1月，國務院辦公廳下發(fā)《關于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關問題的通知》，從落實地方政府責任、強化差別化住房信貸政策等8個方面提出了更加嚴格的要求，被稱為“新國八條”。隨后，各地根據(jù)通知精神，紛紛推出實施細則，綜合運用經(jīng)濟、行政手段，不斷推進調(diào)控。同時，為確保調(diào)控落實到位，國務院還對部分地區(qū)開展督促檢查，8個督查組實地督查了北京、遼寧等16個省區(qū)市的政策落實情況。

　　一年多來，從49個地級以上大中城市出臺“限購令”，到600多個城市出臺房價控制目標；從上海、重慶房產(chǎn)稅改革試點，到各地紛紛建設保障性安居工程；從二套房貸嚴格執(zhí)行差別化信貸政策，到央行3次加息、6次上調(diào)存款準備金率；從7月國務院常務會議強調(diào)堅持調(diào)控方向不動搖，到10月國務院常務會議再次強調(diào)要堅定不移地搞好調(diào)控……在一系列政策措施的作用下，房地產(chǎn)市場逐步降溫，調(diào)控成效初步顯現(xiàn)。

　　多數(shù)城市房價漲幅回落，部分城市房價出現(xiàn)下跌。2011年1—12月，70個大中城市新建商品住房價格同比漲幅平均值從6.5%回落至1.6%，環(huán)比漲幅從0.8%回落至-0.2%。北京2012年一季度新建普通住房成交均價比2011年同期下降20.7%，比2011年全年下降6.4%。

　　投機投資性需求得到遏制。東部高房價地區(qū)最為明顯，2011年北京、福州、廈門、?？诜钱?shù)貞艏用褓彿勘戎孛黠@下降，北京居民家庭購買第二套及以上住房面積所占比重，比2010年降低7.1個百分點。

　　社會資金流入樓市的速度明顯放慢。2011年，投入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金共計83246億元，增速比上年同期回落12.1個百分點，多年來資金過量流入房地產(chǎn)的形勢開始發(fā)生變化。

　　保障房建設順利推進。全年新開工1043萬套，基本建成432萬套，為“十二五”時期3600萬套保障房建設開了好局，也為市場調(diào)控增加了砝碼。

　　【政策傳真】

    “新國八條”主要內(nèi)容

　　2011年1月26日，國務院辦公廳發(fā)布《關于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關問題的通知》，業(yè)內(nèi)稱為“新國八條”。內(nèi)容主要包括：進一步落實地方政府責任；加大保障性安居工程建設力度；調(diào)整完善相關稅收政策，加強稅收征管；強化差別化住房信貸政策；嚴格住房用地供應管理；合理引導住房需求；落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責機制；堅持和強化輿論引導等。

　　■什么是“限購令”

　　2010年4月“新國十條”出臺后，一些房價過高的城市相繼頒布限制家庭購房套數(shù)的規(guī)定，被稱為“限購令”。目前已有49個地級以上城市實施“限購令”。如北京規(guī)定對擁有兩套及以上住房的本市戶籍家庭暫停售房，連續(xù)5年（含）以上在本市繳納社?；騻€稅的非本市戶籍家庭限購1套住房。

　　■調(diào)控初見效 房地產(chǎn)市場增速放慢

　　2011年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61740億元，比上年增長27.9%，增速回落5.3個百分點；全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積50.8億平方米，增長25.3%，增速回落1.2個百分點；全國商品住房銷售面積10.99億平方米，增長4.9%，增速回落5.7個百分點。

　　◎ 調(diào)控政策為何不能動搖

　　應當說，房地產(chǎn)調(diào)控取得初步成效，受到廣大住房困難群眾的歡迎，他們期待著繼續(xù)鞏固和擴大調(diào)控成果。同時，也有一些人認為，當前經(jīng)濟形勢不容樂觀，要實現(xiàn)穩(wěn)增長，應適度放松乃至取消調(diào)控，發(fā)揮房地產(chǎn)“救市”作用。還有個別地方政府出于“土地財政”的考慮，也在造輿論、搞“小動作”，試圖給調(diào)控“松綁”。

　　面對種種議論紛爭，中央顯示了堅持調(diào)控的堅定決心。2011年12月，中央經(jīng)濟工作會議明確要求，繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸。2012年3月，政府工作報告強調(diào)，嚴格執(zhí)行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施，進一步鞏固調(diào)控成果。2012年5月，國務院常務會議指出，要穩(wěn)定和嚴格實施房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。

　　那么，為何調(diào)控政策不能“松口子”呢？

　　住房需求有自住性的，也有投機投資性的。投機投資性需求以賺取買賣間價差為目的，由于所購住房中相當一部分既不自住也不出租、閑置浪費，偏離其滿足居住需要的本質(zhì)屬性，使得住房成為牟利工具，加劇了供需矛盾，從而推高房價。

　　國際經(jīng)驗表明，在經(jīng)濟快速發(fā)展期，房地產(chǎn)市場容易出現(xiàn)投機投資性需求增多的趨勢。如不及時有效抑制，一方面，投機投資性需求將非正常推高房價，迫使一些自住性需求被“擠出”市場，導致市場需求畸形化；另一方面，投機投資性需求的盲目擴張，往往出現(xiàn)資產(chǎn)泡沫膨脹，造成市場大起大落，甚至引發(fā)金融風險、影響經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展。

　　從近年來我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的情況看，投機投資性需求是前一時期推動房價非理性上漲的主要因素。實現(xiàn)房價合理回歸，推動市場健康發(fā)展，關鍵是有效抑制投機投資性需求，不能有任何松動。這既是當前調(diào)控的重點，也是必須長期堅持的。

　　特別應看到，調(diào)控已取得的成效只是初步的，基礎還不牢固，存在許多不確定因素。當前，國內(nèi)流動性較為充裕，投資渠道相對有限，投機投資性需求反彈的條件仍然存在。如果放松調(diào)控，投機投資性資金極有可能再度“興風作浪”，阻礙市場健康發(fā)展。

　　為此，必須繼續(xù)堅持調(diào)控不動搖，嚴格執(zhí)行抑制投機投資性需求的政策措施。要繼續(xù)落實地方政府調(diào)控房價的責任，嚴格執(zhí)行住房限購措施，遏制不合理住房需求。同時，繼續(xù)落實差別化信貸和稅收政策，對購買第二套住房的，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍，加強存量住房交易稅收征管等。

　　【權威聲音】

    有信心讓一線城市房價降下去

　　姜偉新（住房和城鄉(xiāng)建設部部長）：2011年以來，多數(shù)地區(qū)房價漲幅回落，房地產(chǎn)市場總體運行平穩(wěn)，調(diào)控成效已經(jīng)顯現(xiàn)。要繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，我們有信心在今年讓幾個一線城市的房價水平降下去。

　　【深度解讀】

     日本房地產(chǎn)泡沫破滅的警示

　　20世紀八九十年代，日本上演了一場“土地神話”鬧?。涸趯捤傻男刨J政策刺激下，房地產(chǎn)投機性需求激增，人們普遍陷入“房價只漲不跌”的狂熱之中，導致房價地價飛漲，1983—1988年，日本東京商業(yè)用地價格上漲250％，產(chǎn)生地產(chǎn)泡沫，最后蔓延為整體經(jīng)濟的泡沫。1990年年底泡沫經(jīng)濟崩潰，房價開始大幅下跌，幾年后跌回起點，“土地神話”破滅，日本經(jīng)濟由此也陷入漫長的蕭條之中。

　　【百姓心聲】

　　●雖然房價野馬已被套上了調(diào)控的韁繩，低下了高昂的頭，但距離合理回歸還差得遠。

　　●房價過高的時候，租房其實比買房劃算。觀念一換天地寬，租房未必不安居，“裸婚”也能很幸福！

　　●保障房要建好，更要分好，一定要加強監(jiān)管，千萬不能“好經(jīng)被念歪”，成了“翻版福利房”。

　　●無論是堅持調(diào)控不動搖，還是推進保障房建設，關鍵在于地方政府的落實。要真正實現(xiàn)“市場的歸市場，市長的歸市長”，就必須破除“土地財政”依賴癥。